☑マンションの売却を考えているけど、初めてでよくわからない。
☑全体の流れはどうなるの？
☑いつのタイミングで何をすべきなの？
☑揃えておく書類や手続きは何が必要？
☑不動産会社とは、どのようなやり取りをするの？
☑どれぐらいの期間が必要なの？
初めてのマンション売却となるとやることが多く、わからないことだらけです。
この記事では、初めてのマンション売却で起こる不安にお答えします。
事前に流れとやるべきことの整理ができていればスムーズな売却ができます。
マンション売却の実際の流れ。3つの段階と9つのステップ
マンション売却の流れは、まず、大まかに3つの段階に分けられます。
- 売却準備
- 売却活動
- 売却後
マンション売却には、平均で4か月〜6か月程度の期間が目安となっています。
具体的に売却しなければいけない期限が決まっている方は、逆算して売却準備を始めるのが良いでしょう。
売却準備
まず始めは、売却準備の段階です。
マンションを売却することを検討し始めてから、不動産会社を選び、媒介契約を結ぶまでの、事前準備段階です。
この段階で実際にやるべきステップは、
- マンション売却の為の必要書類の準備
- マンション査定を受ける
- 不動産会社を選ぶ
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
の4ステップです。
マンション売却を失敗しないためには、この段階の不動産会社選びが非常に重要です。
参考記事 マンション売却の９割は業者選びで決まる!?
売却活動
不動産会社との契約を終えたら、実際の売却の活動をする段階です。
売却価格を決めてから、チラシや広告などで売り出し活動をし、購入希望者の対応等をしながら、正式な買主と売買契約を結ぶところまでです。
主な部分は不動産会社が進めてくれることが多いですが、内覧等は売主側での対応も必要となります。
実際のステップは、
- マンションの売り出し価格を決める。
- 内覧会をする
- マンションの売買契約を結ぶ
の3ステップです。
売却活動をスムーズに進められることで売却を早く終えることができます。
売却後
無事に買主と売買が成立したら、マンション引き渡しからその後の税金等の手続きをする段階です。
引き渡しまで通常は1か月程度の時間がありますが、不備があってトラブルにならないように着実に進めなればいけません。
また、引き渡しが終わるとひと段落つきますが、翌年の確定申告の手続きが必要です。
この段階でのステップは、
- マンションを引き渡す
- 確定申告を行う
です。
マンション売却の流れ。9つのステップを解説
それでは、実際の9つのステップを見ていきましょう。
必要書類の準備
マンション売却のためには、多くの書類が必要になります。
いざ売却したいタイミングが来た時に、書類が揃っていない、申請が間に合わない等で、チャンスを逃してしまうかもしれません。
売却検討段階で必要書類を揃えておくことが望ましいでしょう。
- 必要書類を把握しておく
- 早めに書類の準備を進めておく
下記に、必要書類とタイミングをまとめておきます。
マンション査定時までの必要な書類
- 本人確認書類
- 登記簿謄本
- 売買契約書・間取り図
- マンション利用規約
- リフォーム時の契約書（リフォーム履歴ありの場合）
- 住宅ローンの返済予定表・残高証明書（ローン残高がある場合）
売買契約書やマンション利用規約は、マンション購入時に受け取って保管していると思われます。
もしも、見当たらない時には、住んでいるマンションの管理会社に問い合わせて早めに手配をしましょう。
本人確認書類や登記簿謄本は、市役所から取り寄せる必要があります。
不動産会社と契約の時に必要な書類
- 固定資産税納付書
- 固定資産税評価証明書
こちらの書類は、自宅に保管してあるか、無い場合には、市役所で取り寄せましょう。
引き渡し時に必要な書類
- 印鑑証明証
- 銀行口座のわかる通帳類
- 抵当権抹消書類
- 管理に係る重要事項調査報告書
引き渡しの際なので、すぐには必要になりませんが、準備の必要がある事を頭に入れておきましょう。
抵当権抹消書類は、金融機関と住宅ローンを組んだ時に取り交わした書類です。
こちらは、金融機関が用意してくれます。
管理に係る重要事項調査報告書は、マンションの管理会社に問い合わせてみましょう。
マンション査定
査定時までに必要な書類の準備が揃ったら、不動産会社にマンション査定を依頼します。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 訪問査定をうける
マンション売却に失敗しないためには、複数の不動産会社に査定の依頼をすることをおすすめします。
なぜなら、1つの不動産会社にしか査定を依頼しないと、提示された査定が本当に適正なのかどうかがわからないからです。
複数の不動産会社に一度に査定を依頼するには、Web上でまとめて依頼できる「一括査定サイト」が便利です。
参考記事 マンション売却には必須!?一括査定サイトについて
「訪問査定」とは、不動産会社の担当者が直接マンションに足を運んで現地状況を確認して査定します。
それに対して、「机上査定」とは、マンションの情報だけを頼りに、査定する方法です。
正確な査定金額を知るためには、「訪問査定」をしてもらいましょう。
参考記事 マンションの査定のポイントとは?
不動産会社選定
通常の場合、査定依頼から結果がわかるまで1週間ほど時間がかかります。
その間に実際に売却を依頼する不動産会社を選定します。
マンション売却を失敗しない様にするためには、どの不動産会社を選ぶかにかかっています。
参考記事 賢い不動産会社の選び方
不動産会社と媒介契約
よく吟味して選んだ不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、どのような条件で売却活動を行うか、成功時の報酬はどうするか等の条件を、不動産会社と取り交わすものです。
- 媒介契約の種類を決める
- 媒介契約を結ぶ
媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。
「専属専任媒介契約」は、1社としか媒介契約が結べない代わりにサポートは手厚く、逆に「一般媒介契約」は、複数社との媒介契約が結べる代わりに、サポートは稀薄です。
「専任媒介契約」は、1社としか媒介契約が出来ませんが、「専属専任媒介契約」には出来ない、自分で買主を見つける事が可能です。
3つとも、それぞれメリット・デメリットがありますが、初めてのマンション売却であればサポートが手厚い「専属専任媒介契約」がおすすめです。
媒介契約を結ぶと『売却活動』に入ります。
売り出し価格の決定
いよいよここからが売却活動です。
不動産会社の担当者と密に連携しながら進める事が、マンション売却のカギです。
- 売り出し価格を決定する
- 広告等の作成の手配をする
まずは、売り出し価格を決定します。
売り出し価格とは、マンション市場に売り出すための始めの価格です。
査定金額を元に決定しますが、売主が自由に決める事が出来ます。
高額に設定し過ぎると売れ残りのリスクがありますが、低く見積もりすぎてもチャンスロスになります。
適切な金額を決める事が大切です。
売り出し価格を決定したら、チラシやインターネット等の広告を作成してもらいます。
自分のマンションが広告に載ると、売却活動の実感が出てくる瞬間です。
内覧会
購入希望者が現れたら、部屋を実際に見てもらう「内覧会」を開きます。
内覧会で、購入者は買うか買わないかの意思決定をします。
- マンションの掃除
- 内覧会の対応
- 購入希望者との交渉
内覧会に向けて、印象をよくするための準備を入念に行いましょう。
購入者への第一印象が大切です。
特に、お風呂・キッチン・トイレは、購入者が気にするポイントです。
参考記事 マンション売却時の内覧会の流れ
内覧会に訪れた購入希望者と、条件の交渉を行うのが一般的です。
引き渡しの時期を始め、値下げ交渉等も行われる場合もあります。
不動産会社と相談しながら、購入希望者との交渉を進めていきましょう。
売買契約
購入希望者との条件の折り合いがつき、正式に購入が決まったらマンションの売買契約を結びます。
売買契約で最終的な価格や引き渡しの日等を決定します。
- 告知事項の確認
- 売買契約書のチェック
- 売主・買主・不動産会社での契約書への署名・捺印
- 手付金、仲介手数料等の授受
雨漏りや害虫被害などの重要告知事項を伝えていなかったりすると、大きなトラブルに発展する事があります。
また、売買契約書は、不動産会社が作成してくれますが、隅々まで目を通して問題が無いか確認しましょう。
売買契約締結時には、売主・買主・不動産会社が集まり行われることが一般的です。
契約書に署名・捺印を行い、ハレて売買が成立します。
契約締結後、買主から手付金が支払われます。
手付金の相場としては、売却価格の5～10％程度です。
不動産会社への仲介手数料の半額もこのタイミングで支払いをします。
その後、マンションの引き渡し日に向けて動いていきます。
引き渡し
売買契約で決めた引き渡し日にマンションを引き渡しをします。
- 引っ越し
- 売却代金の受け取り
- 買主への引き渡し
- ローン残高の清算
- 登記手続き
- 残りの仲介手数料の支払い
引き渡し日に合わせてマンションを空室にします。
滞りのないように引っ越しの準備を進めましょう。
引き渡し当日には、売主と買主、不動産会社に加えて司法書士・金融機関担当者が一堂に会して行われるのが一般的です。
鍵の受け渡しから代金の決済を行い、買主に引き渡されます。
その際に、登記情報の変更手続きを司法書士に依頼して行います。
不動産会社に、残りの仲介手数料を支払い、売却は完了します。
確定申告
無事、売却が完了した後、最後に確定申告を行う必要があります。
マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日の期間に、忘れずに確定申告を行いましょう。
- マンション売却で利益が出たかの確認
- 確定申告をする
マンション売却で利益が発生した時には、確定申告で納税しなければ行けません。
逆に、損失が生じた時には、節税のための控除や特例の申請をします。
給与所得とは別の申請になる為、サラリーマンの方でも確定申告の必要があります。
以上で、マンション売却が全て完了となります。
まとめ
この記事では、マンション売却の流れを解説してきました。
- マンション売却には３つの段階と９つのステップがあること
- 流れの中でやるべきこと、準備すべきことを把握しながら進めていくべきであること
- マンション売却には、平均で4か月～6か月程度の期間がかかること
この記事がマンション売却のお役に立てると幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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