☑マンションの売却を考えているけど、査定ってどこにお願いしても変わらないの？
☑できる限り査定で高額金額を得たいけどコツはあるの？
☑査定でみられるポイントはどんな所？
初めてマンションを売却しようとしたときに、まずは不動産会社に査定を依頼するところから始まります。
できることなら高額でマンションを売却したい。
そのためには、まずは査定でみられるポイントを理解して、どうすればよく見られるかを知っておくことが大切です。
この記事では、マンションの査定の際に見られるポイントから、高額に査定を頂けるコツに関して解説していきます。
マンション査定でみられるポイント
マンションを売却をするにあたって、多くの不動産会社がありますが、査定の方法は異なっても、みられるポイントはどの会社もほとんど同じです。
- マンション自体の特徴
- 立地や周辺環境の特徴
- 商業施設への利便性
- マンション管理の特徴
- マンションに影響する外的な要因
ひとつづつ解説していきます。
マンション自体の特徴
マンション自体の特徴でみられるポイントは、以下の項目です。
- 築年数
- 階数・方角
- 広さ、間取り
- 施設や内装
- 共用部分、内装
- 駐車場
築年数
築年数が古いほど査定額は低くなる傾向にあります。
築年数5年以内の「築浅マンション」の売却価格に比べると、築10年になるとおよそ80%、築20年を越えるとおよそ40%と低くなっていきます。
一見新しそうに見えるマンションでも築年数を重ねると建物自体の劣化が進むため、築年数の経過は査定額の低下に大きく影響を与えてしまいます。
階数・方角
部屋の所在する階数が良いほど、方角が良いほど査定額は高くなります。
具体的に階数は、エレベーター付きのマンションであれば階数が高いほど、査定額は高くなります。
逆に、階段のみのマンションでは3階までを基準として上に上がるほど査定額は下がります。
方角は、日の当たりが良い、角部屋等の位置や、採光に優れた窓の配置の仕方等が査定額に影響を与えます。
広さ・間取り
広さは専有面積が広いほど、間取りはリビング・ダイニングの広さは広いほど、査定額は高くなります。
査定金額の算出方法の基本は、物件の1㎡あたりの単価を計算しそれに専有面積をかけて計算します。
そのため、専有面積が広いだけ査定価格も高くなる仕組みです。
間取りにおいては、リビング・ダイニングルーム（LD）の広さと収納の量です。
収納の量が多くゆとりがある間取りであればプラスに評価されます。
施設や内装
キッチン、お風呂場、洗面台等の施設の保存状態や、壁紙や天井などの内装の保存状態が良く、そのまま使える状態であれば、多少査定には影響ありますがわずかな差です。
ただ、高級システムキッチンや生ごみディスポーザー等オプションとしてあれば、プラスの査定になります。
劣化した物をリフォームしてあれば、プラスにはなりますが、わざわざお金をかけてリフォームすべきかどうかは、悩みどころです。
参考記事 マンション売却時にリフォームは必要？
共用部分、内装
マンションの査定の場合は部屋以外の部分、共有部分もチェックされます。
建物自体の外壁やエントランス、セキュリティの有無等です。
建物の外観やエントランス部分も綺麗であれば、査定額は高くなります。
また、オートロックだけでなく、２重鍵構造や２４時間セキュリティシステム等、セキュリティ施設が充実していると査定額は高くなります。
そのほかには、共有施設等のオプションがついていると、査定額は高くなります。
キッズルームやゲストルーム、スポーツジム付きのマンションはこれに当たります。
駐車場
敷地内に駐車場がある程度確保されているかどうかも査定額に影響を与える場合があります。
特に、最寄り駅からの距離があり、車の需要が多い立地であるほど駐車場が需要視される傾向にあります。
立地や周辺環境の特徴
マンション自体以外にも、立地や周辺環境の特徴は査定額に大きく影響を与えるポイントです。
- 公共交通機関への利便性
- 商業施設への利便性
- その他病院や学校などへの利便性
公共交通機関への利便性
公共交通機関への利便性が良ければ良いほど、査定金額は高くなります。
最寄りの駅から徒歩〇分の様な距離や、駅が徒歩圏内にない時はバス停等の近さで公共交通機関にどのようにアクセス出来るかの優劣です。
「駅チカ」といって、特に駅から徒歩10分以内にあるマンションは査定額が高くなります。
また、最寄りの駅も、主要駅であればあるほど、査定額はあがります。
商業施設への利便性
マンション周辺にスーパーやショッピングモール等、生活に必要な商業施設が近いほど、査定額が高くなります。
大型ショッピングモール徒歩〇分やホームセンターすぐ隣等のマンション周辺で生活に関わるものが揃うと利便性が高い物件です。
その他病院や学校などへの利便性
その他病院や学校などへの利便性も良いと査定額は高くなります。
お子様やご高齢のご家族をお持ちの方は、特に気にする要素の一つの為にポイントは高くなります。
マンション管理の特徴
マンションを管理している要素も、査定でみられるポイントになります。
- 管理費や修繕積立金等の固定費
- 耐震性能
- 施工会社
管理費や修繕積立金等の固定費
マンション自体の価格とは別に、月々かかる管理費や修繕積立金等の固定費も査定額に影響を与えます。
月々の固定費が多いと、その分マイナスの査定になってしまいます。
耐震性能
耐震性能は高ければ高いほど、査定額は高くなります。
「鉄筋コンクリート造」が一番耐震性能にも、防音性にも優れ、査定額が高くなりやすいです。
施工会社
マンションの施工会社も査定額に影響を与えることがあります。
施工実績や大手有名企業であれば、それだけ査定額がプラスになる可能性があります。
マンションに影響する外的な要因
マンション本体の要因だけでなく、周辺の物件状況・開発予定や景気の同行も査定額に影響を与えます。
- 周辺物件の価格
- マンション周辺の開発予定
- 売却時の景気動向
周辺物件の価格
マンション周辺の物件の価格も査定に影響を与えることがあります。
特に、条件が似たような物件の価格は、競合とみなされ査定価格を左右します。
マンション周辺の開発予定
現在開発中、もしくは開発予定がある駅や大型商業施設、公園等があると、周辺も含めてマンションの需要が高まる可能性があるため、査定額が上がります。
逆に、競合のマンションが建てられたり、ビルの建設で日当たりが悪くなったりする等によって、マイナスの査定になってしまう場合もあります。
売却時の景気動向
日本の景気動向も、マンションの査定額に大きく影響を与えています。
マンション需要の高まりに伴って、査定額も上がる傾向にあります。
マンション査定で高額査定を勝ち取るコツ
マンション査定時に見られるポイントを理解していただいた所で、次に、なるべく高額査定を得られるためのコツを見ていきましょう。
第一印象を良くする
査定をするのは、不動産会社の担当者である人間の仕事です。
少なくとも最初の印象が良いと、査定にも少なからずプラスの影響を与える物です。
お客ではあるものの、今後の付き合いも含めて、担当者と良い関係を築くことも大切です。
掃除は徹底的に行う
掃除を徹底的に行うことは直接査定額をあげる事に繋がるわけではありません。
しかし、不動産会社の担当者の心証として、管理がきちっとされている部屋は大切にされているとの印象を与える事が出来ます。
査定ポイントとしてプラスに働く可能性はあります。
欠陥も正直に伝える
欠陥がある部分や修繕が必要な部分を隠さずに正直に伝える事も、担当者への良い心証を与える一因です。
隠していて後から見つかったなどがあると、あなたの信頼性が疑われます。
最初に良いも悪いもしっかりと伝えておけば、担当者と対策と考えたりも出来ます。
査定に出すタイミングを計る
査定を受けるタイミングも査定金額に影響を当たる事があります。
マンションの売却市場が活発になるのは毎年2～３月です。
その時期に売り出すことを考えると、10月～12月頃には「査定依頼」をかけるのがベターなタイミングです。
売れるタイミングを逃してしまうと、査定額も低く見積もられてしまいます。
複数社に依頼する事
査定を依頼するときに、１社のみしか依頼しないのは危険です。
査定額を比較できるように、複数の不動産業者に依頼することが重要です。
査定のポイントは同じでも、不動産会社によって査定額には差が生じます。
査定額の高い低いの判断も勿論ですが、何故その査定額になったのか？何が違うのかを確認するのも、納得のいく査定を得られるためのコツです。
複数の不動産会社に査定を依頼するときには、一括査定サイトを利用しましょう
複数の不動産会社を比較検討するのは手間がかかると感じたかもしれません。
そんな時におすすめなのが、マンション一括査定サイトです。
一括査定サイトでは、マンションの住所や間取り等の簡単な情報の入力するだけで、あなたのマンションに合った、複数の不動産業者を紹介してくれます。
参考記事 マンション売却一括査定サイトとは？
実際に一括査定サイトを使って査定してみると500万円以上の差がつくこともあります！
マンション査定前に必要な準備
いざ査定日を迎えるに当たって事前必要な準備をお伝えします。
スムーズな査定、そして、なるべく高額になるように準備していきましょう。
マンション資料の準備・情報の整理
マンションについての資料
査定を迎えるにあたり、下記の書類を揃えておくと、より正確な査定金額を算出することができます。
- マンションの登記簿謄本
- 売買契約書・間取り図
- マンション利用規約
- リフォーム時の契約書
- 住宅ローンの返済予定表・残高証明書
- 本人確認書類
こちらの書類を準備できていると査定担当者もスムーズに、かつ正確に査定を行うことができます。
加えて、次の書類を提出すると、マンションの査定額が上がる可能性があります。
- 周辺の鳥観図・俯瞰図
- 住宅性能評価書
- 耐震診断報告書
- アスベスト使用調査報告書
- インスペクション報告書
- 瑕疵担保責任保険の保険付き証明書
こちらの書類は、査定がプラスに働く可能性がある書類の為、査定時までに準備しておきましょう。
マンションの情報の整理
こちらは、あなたが実際にマンションに住居しているからこそわかる、住み心地や利点（不便な点）等を整理して書き出しておくと良いでしょう。
書類だけではわからない生の声は、購入を検討する側にとって貴重な情報です。
不動産会社の査定担当者にとってもアピール材料になる可能性があります。
査定の最低限の知識を身に付けておく
査定を依頼するに当たって、最低限の相場知識を身に付けておくのも必要な準備の一つです。
不動産会社の出す査定額が妥当なのかをある程度判断できると、交渉もしやすくなります。
また、最低限の知識があると、査定に対する質問等もしやすくなります。
不動産会社のいわれるがままに従ってしまうと、実はもっと高く売ることができたなんて事になりかねません。
査定の最低限の知識を身に付けるために、複数の不動産会社に査定を依頼して、それをもとに相場感覚を知る事も大切です。
参考記事 マンション売却相場の調べ方
必要部分の掃除、修繕
査定を依頼するにあたって、隅々まで掃除をしたり、リフォームが必要だとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、査定時に完璧な掃除をしたり、お金をかけて完璧なリフォームをしても、大きく査定額が上がるわけではありません。
ただ、不動産会社への心象を考えると、乱雑な部屋よりも、ある程度の清掃や、故障個所は修繕しておくことが、良好な管理状況の印象を与えることができます。
売却という面で見られても恥ずかしくない程度には、掃除・修繕は行っておきましょう。
初心者が気をつけるべき査定時の注意点
最後に、査定に当たって時に初心者が気を付けるべき点をお伝えします。
- 査定額をあげるためだけにリフォームしない
- 査定価格が売り出し価格になるわけではない
- 査定価格だけで不動産会社を判断しない
査定額をあげるためだけにリフォームをしない
リフォームをして、綺麗で使いやすい部屋にすることで、査定額をあげることは可能です。
しかし、リフォームするための費用が、査定額に上乗せされなければ赤字です。
査定を終えた後に、不動産会社と相談したうえで、売却価格が回収できそうであれば、売却までにリフォームする形のほうが良いです。
査定価格が売り出し価格になるわけではない
初心者が良く勘違いしがちなのは、査定で出された金額が売却価格とは限らないという事です。
マンション等の不動産は、査定価格は、あくまでも最初に売り出す時の価格であり、その金額通りに売買契約が進むことは中々ないのが現状です。
売れなかった時には、価格を下げなければいけなかったり、期日までに売り切りたい等の希望に合わせて、売却価格を決めていきます。
勿論、査定価格より売却価格を高く設定する事も出来ます。
ただその際には、査定額以上の付加価値をつける事が必要になるかもしれません。
査定価格だけで不動産会社を判断しない
査定価格の良し悪しだけで、不動産会社の良し悪しを判断するのは危険です。
契約欲しさに、査定額を多く見積もって、実際の売却額が下がったケースもあります。
また、金額だけでなく、サポート面や担当者の対応の良し悪し等も、不動産会社を判断する重要な要素でもあります。
参考記事 不動産会社選びがマンション売却成功のカギ?
良い不動産会社を判断するためにも、複数の会社に査定をお願いして、比較検討する事が失敗しないポイントです。
まとめ
この記事では、マンションの査定時に見られるポイントと高額査定を勝ち取るためのコツを解説してきました。
- マンション査定時、不動産会社によって査定方法は違っても、見られるポイントは同じことが多いこと
- 見られるポイントを押さえて、査定が高くなる要素を知っておくことが大切であること
- 高額査定をもらうには、売主自身や部屋の第一印象が大切であること
この記事が、マンション売却の手助けになっていただければ幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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