マンション売却時にローン残高はどうする?パターン別の対処法を解説

マンション売却Q&A

マンション売却を検討している時に、こんな不安を抱いていませんか?

ローン残高があるけど、マンションは売却できるの?

☑自己資金が無くても売却できるのか?

☑売却価格がローン残高を下回ったらどうなるのか?

急な転勤や、経済的理由で、住宅ローンを組んで手に入れたマンションを売却しなければいけない状況もあり得ます。

この記事では、そのような状況になったときに、ローン残高のパターンによってどのように対処していけばよいかを解説していきます。

マンション売却時にはローン残高は返済しなければいけない

まず、原則としてマンションを売却する際には、ローン残高は返済しておかなければいけません。

ローン残高がある場合は、金融機関等がマンションに抵当権を設定しているため、返済を完了させて抵当権を抹消しないと売却に進めません。

売却の時に得られた代金を住宅ローンの返済に充てるという形が通常です。

この時に、売却予想代金とローン残高のどちらが多いかのパターンによって対応方法が異なります。

続いて解説していきます。

売却予想代金とローン残高【パターン別】対応方法

売却予想金額がローン残高を上回る状態を「アンダーローン」、逆に下回ってしまう状態を「オーバーローン」と言います。

アンダーローンの時と、オーバーローンの時によって対処法が違ってきます。

対処法を解説する前に、売却予想金額に関する注意点をおさえていきましょう。

【注意点】精度のの高い査定結果と費用の把握

ここで注意が必要な事は2点あります。

  • 精度の高い査定結果を知る事
  • 売却にかかる費用を把握する事

精度の高い査定結果を知る事

不動産会社に査定をしてもらった金額がローン残高を上回る予定だったか、実際の売却金額を下回ってしまった場合には、大きく計画が崩れます。

精度の高い査定結果を知るためには、一社だけではなく、複数の不動産会社から査定をしてもらい、比較する事です。

複数の不動産会社から査定を受けるには、「マンション一括査定サイト」がおすすめです。

一度の入力で、複数の不動産会社に一括で査定依頼が出来て、不動産会社自体も比較検討できます。

参考記事 マンション売却一括査定サイトとは?

売却にかかる費用を把握する事

マンションの売却金額が、そのまま自分に入ってくるわけではありません。

売却にあたって様々な費用が必要となります。

マンション売却にかかる費用を把握せずにいると、資金がショートの状態に陥ってしま可能性もあります

売却にかかる費用をあらかじめ把握していきましょう。

参考記事 マンション売却時にかかる費用は?

ローン残高の確認の仕方

売却予定のマンションのローン残高もしっかりと確認しておきましょう。

毎月の返済予定表を確認するか、融資先の金融機関に問い合わせて売却を予定している時期の正確な残高を確認しましょう。

【アンダーローン】売却価格がローンを上回るパターン

売却価格がローン残高を上回る「アンダーローン」のパターンでは、売却代金で住宅ローンを返済出来るため、スムーズに売却を進められます。

一般的には、引き渡しの日に金融機関の担当者が同行し、その場で一括返済の手続きを行い、抵当権を抹消してもらいます。

【オーバーローン】売却価格がローンを下回るパターン

一方で、売却価格がローン返済を下回る「オーバーローン」のパターンでは、足りない分のローン残高をいずれかの方法で支払わなければいけません。

  • 自己資金を出して完済する
  • 住み替えローンを利用する
  • 任意売却をする

自己資金を出して完済する

ローン残高の不足分を自己資金でまかなうことができる様であれば、自己資金でローン完済をします。

まずは、売却予定額とローン残高の差額を自己資金で用意できるかどうかを確認しましょう。

住み替えローンを利用する

マンション売却と並行して新居の購入も行う場合には、金融機関の「住み替えローン」を利用して足りない分を補うことができます。

住み替えローンとは、売却したマンションのローン残高と新居の住宅ローンをまとめて一緒にできるローンです

自己資金が無い場合でも、マンションを売却し、新居を購入する事が出来ます。

ただし、通常の住宅ローンと比べて金利が高く、審査も厳しいことが一般的です。

任意売却をする

「任意売却」とは、住宅ローン残高がある状態でも、金融機関の同意を得る事でマンションを売却できる方法の事です。

住宅ローン残高を引き続き支払いますが、抵当権を抹消してもらえるため、マンションの売却が可能になります。

ただし、こちらの売却方法は、完全に金融機関が主導の売却方法となってしまいます。

金融機関の同意が無ければ、この方法を取ることはできません。

また、住宅ローンの滞納があるなどの条件があり、信用情報にも傷が付く可能性があるため、最終手段に近い方法です。

まとめ

この記事では、マンション売却時にローン残高があるときの対処法について解説してきました。

  • 原則、ローン残高を返済しないとマンション売却はできない。
  • 売却代金がローン残高を上回れば、スムーズに売却が可能である。
  • 売却代金がローン残高を下回る時には、下記の対処法が必要となる
    • 自己資金でまかなう。
    • 金利が高い住み替えローンを利用する。
    • 金融機関に任意売却を相談する。

この記事が、マンション売却の時に抱く不安を少しでも払拭するのにお役に立てれば幸いです。

最後までお読みいただき、有難うございました。

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