☑離婚の際にマンションは売却したほうが良いの？住み続けた方が良いのか？
☑離婚でマンション売却をスムーズに進めるにはどうすればよいの？
☑住み続ける選択をしたときは、どのような問題が起こるの？
３組に１組が離婚すると言われているほど、日本でも離婚の割合が多くなっています。
離婚の際の大きな悩みの一つとして、住んでいるマンションをどうするのかがあげられます。
結論から言うと、マンションは売却したほうがトラブルが少なくて済みます。
しかし、事情でマンションを手放したくない場合もあります。
この記事では、離婚の際のマンション売却の方法から、住み続けるときの問題点、またトラブルの時の対処策まで解説していきます。
離婚のときマンションは売却がおすすめの理由
結論から言うと、離婚の時にマンションは売却する選択肢がおすすめです。
離婚の時、マンションをどうするかの選択肢は、「売却する」か「どちらかが住み続ける」に分かれます。
次の理由から、離婚の時にマンションは売却する選択肢がおすすめです。
- 売却して現金化すれば資産として財産分与しやすい
- 住み続ける選択は住宅ローン問題で揉める可能性がある
- マンションの評価額・税金でも揉める可能性がある
順に解説していきます。
売却して現金化すれば資産として財産分与しやすい
離婚の際に、夫婦で大きくもめる原因が「財産分与」です。
マンションを売却して現金資産にしてしまえば、夫婦で財産を半分に分け合うことで済みます。
シンプルで分かりやすく財産分与を行うことができます。
逆に、売却せずにマンションのまま財産分与をする場合には、分割するのが複雑になってきます。
住み続ける選択は住宅ローン問題で揉める可能性がある
どちらかが住み続けるという選択をした場合、もめる原因になる一つが「住宅ローン」です。
基本的には、住宅ローンは済み続ける側の名義であることが必要です。
その為、住宅ローンの名義人が住み続ける場合であれば、比較的手続きは少ない可能性があります。
しかし、共有名義の場合や名義を移さないと住み続ける事ができない場合には、手続きも複雑になり、離婚後にもトラブルの種を引きずる可能性が高くなります。
詳しくは後の章でも解説していきます。
マンションの評価額でも揉める可能性がある
マンションを売却せずに財産分与を行う場合には、評価額が財産分与の対象になります。
その際の評価額の高い低いが、財産分与に大きく影響を与え、もめる原因の一つになります。
財産分与は、マンション以外の財産もあわせて、夫婦間で平等に分与します。
その為、マンションを出ていく側とすれば評価額が高ければ、その分自分のマンション以外の財産分与が多くなり、逆に住み続ける側としては評価額が低いほど、自分の分与が多くなります。
参考記事 自分のマンションの評価額を知るための相場の調べ方
上記の理由から売却するという方法がベターな選択肢だと言えます。
それでは、離婚時のマンション売却の具体的な方法をみていきましょう。
離婚のとき【マンション売却】を選択した場合
離婚時にマンション売却する選択をしたときに、次のような場合が考えられます。
- 住宅ローンが完済されている時
- 住宅ローンが残っている時
住宅ローンが完済されている時
住宅ローンが残っていない場合は、売却で得た利益をそのまま折半することで済むため、比較的トラブルが少なく進めることができます。
離婚の際にローンが無いマンションを売却する場合には、仲介もしくは買取という選択肢で進めます。
【仲介】少しでもマンションを高く売りたい人
仲介のメリットは、比較的相場に近い金額で売れる可能性があるところです。
デメリットとしては、売却までの時間をある程度要してしまう所です。
一般的に、多くの方が仲介でマンションを売却しています。
どうしてもマンションを早く売却したいという方には、次の買取の方法があります。
【買取】できる限り早く売りたい人
買取のメリットは、売却までの時間が短くすることができます。
不動産会社が直接マンションを買ってくれるからです。
デメリットとしては、相場の7割から８割の価格になってしまう所です。
参考記事 仲介と買取の両方の査定が同時にできる一括査定サイト「いえカツLIFE」の評判は?
住宅ローンが残っている時
住宅ローンが残っている場合、マンション売却額がローン残高より上回るか、下回るかで変わってきます。
- マンション売却額が上回るとき（アンダーローン）
- 下回るとき（オーバーローン）
参考記事 ローン残高のパターン別。マンション売却方法
アンダーローン
マンションを売却して、住宅ローンを完済した後に生じた利益を折半して財産分与します。
アンダーローンの場合は、売却利益が残るため比較的わかりやすく、大きなトラブルにはなりにくい傾向があります。
注意点としては、マンション売却には税金や仲介手数料等が掛かる為、諸経費を考慮した上で住宅ローンを上回るかどうかを確認する事が大切です。
参考記事 マンション売却にかかる費用はどれぐらい?
オーバーローン
マンション売却額が住宅ローン残高を下回ってしまう場合には、足りない分の資金を自己資金や借入等で一括返済させないと、マンションを売却することができません。
もしも、資金が工面できず、一括返済ができないとなると通常の方法では売却することはできません。
その場合は、売却を諦めるか、「任意売却」という手段をとることになります。
任意売却とは
任意売却とは、マンションを売却しても住宅ローンの返済が難しい場合に、金融機関との話し合いを経て不動産を売却する方法があります。
任意売却は、あくまでも事情により住宅ローン返済が困難になった方の救済処置であり、金融機関主導で売却方法や今後の返済計画を進めていく事になります。
任意売却に関して詳しく知りたい方は、こちらのサイトをご覧ください。
参考サイト 任意売却相談室
離婚時のマンション売却の注意点
離婚時にマンション売却を選択した場合に、注意すべき点もお伝えしておきます。
- 売却のタイミングを考えること
- 共同名義の時には双方の同意が必要
- 財産分与の期間があること
売却のタイミングを考えること
マンションの売却は離婚後に行う場合が通常です。
離婚前に売却を行い、財産分与しようとすると、贈与の扱いになってしまい、贈与税が発生する恐れがあります。
離婚後であれば、原則、贈与税は発生しません。
共同名義のときには双方の同意が必要
マンションの名義が夫婦の共同名義のときには、双方の同意がないとマンションを売却することができません。
片方が売却の意思を示しても、片方が住み続けたい意思を示すようであれば売却以外の方法を模索しなければなりません。
財産分与の期間があること
財産分与には期限があり離婚が成立した日から2年以内です。
この期間を過ぎると財産分与の請求ができなくなってしまいます。
離婚後にマンションを売却する時には、この期間を過ぎないように進めていく必要があります。
離婚のとき【住み続ける事】を選択した場合
離婚時には、マンションを売却するほうがおすすめと述べましたが、一方が住み続けたい意志を示すことも少なくありません。
妻子側が生活拠点を変えたくないケースは多くあります。
その場合の方法について、解説してきます。
マンションの名義がどちらにあるかがトラブルの元になる
離婚の時に一方が住み続けることを選択した時に、1番のトラブルの元になるのが『マンションの名義』です。
マンションの名義には2種類あります。
- マンション自体の名義
- 住宅ローンの名義
マンション自体の名義変更は簡単にすることができます。
問題になるのは、『住宅ローンの名義』が誰にあるのかです。
住宅ローンの名義は多くの場合、夫単独、もしくは夫婦で共有名義になっています。
離婚時に、マンション売却をしない理由の大半は、妻子が住み続けたい選択をすることです。
住宅ローンの名義がない妻子が住み続ける事には、多くの問題を引き起こす原因になります
住宅ローンの名義を変更する問題点
住宅ローンはマンションに住む人が名義人であることが前提で、融資を受けらる事になっているのが大半です。
その為、妻子がマンションに住み続けるには、住宅ローンの名義を妻に変更する必要が出てきます。
しかし、夫名義、もしくは、共同名義の住宅ローンを妻の名義にするのが大変困難になります。
妻が単独での支払い能力があるかどうかや、連帯保証人の観点から、銀行から承認を得ることは非常に難しいです。
そのため、借り換えをするか、新しい連帯保証人を立てて、正式な融資を承認してもらわなれかいけません
名義を変更せずに住み続ける問題点
名義変更が大変なのであれば、そのまま名義を変えないまま住み続ける事も可能ですが、違う問題を引き起こす可能性があります。
ローンの名義人である夫がのローン返済が滞るケースです。
経済的困窮や再婚等の様々な理由はあるにしろ、自分が住んでいない住居のローンを払い続ける事の優先順位は下げられる可能性があります。
住宅ローンの返済が滞れば最悪の場合、一括返済を求められ、金融機関に競売にかけられてマンションを失うことになります。
離婚時のマンショントラブル対処法
離婚時に、マンション売却する・住み続けるのどちらの選択をしても、多かれ少なかれのトラブルは発生する可能性があります。
ここでは、離婚時のマンショントラブルになったときの対処法について解説していきます。
公正証書で離婚協議書を作成する
通常の離婚の時にも離婚協議書を作成するのが多いですが、公正証書として作成する事でお金の支払い契約違反に対して法的実行力を持たせることが出来ます。
財産分与や住宅ローンの返済に関して、公的な文書として残しておくと、後にトラブルが起こっても対処する事ができます。
弁護士に相談する
離婚の際に、法的効力や条件の折り合いなどに関して、専門家である弁護士に相談しながら進めていくのも良い方法です。
一括査定サイトの中には「いえカツLIFE」の様に、弁護士への無料相談サポートがついているサイトもあります。
参考記事 離婚・相続等の訳あり物件に強い一括査定サイト「いえカツLIFE」の評判は？
財産分与請求調停を申し立てを行う
離婚の時のマンション問題の大半は、財産分与に関する事です。
財産分与の問題を解決したいのであれば、家庭裁判所に財産分与請求調停を申し立てる方法もあります。
財産分与請求調停の申し立ては、離婚時から2年以内です。
まとめ
この記事では、離婚の時にマンションを売却するべきか、住み続けるべきかについて解説してきました。
トラブルをなるべく発生させたくないなら『売却』がおすすめです。
売却の際には、
- ローンが完済されている時には、売却額を折半だけなので問題が少なくて済む
- ローンが残っている場合には、アンダーローン、オーバーローンによって対応が異なる
- 売却してもローンが残り、返却の見込みがないのであれば、任意売却の手もある
また、どちらかが住み続ける選択をする場合には、多くのリスクがあることを認識した上で進めねければいけません。
- 住宅ローンの名義変更をするためには、ローンの借り換えや新たな保証人を立てるため、ハードルが高くなる
- 名義変更せずに住み続けるときは、住宅ローンの滞納のリスクに備えなければいけない
離婚の際には、売却にせよ、住み続けるにせよ、お金に関するトラブルが発生する可能性は多くあります。
まずは、マンションの価値を正しく把握して、最適な選択と防衛をすることが大切です。
マンションの価値を把握するには、一括査定サイトを利用することがおすすめです。
複数の不動産会社に一括で査定を依頼でき、最適な不動産会社を比較検討することができます。
参考記事 一括査定サイトとは
この記事が、離婚時のマンションをどうするか最適な選択するためのお役に立てれば幸いです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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